各縣（市、區）人民政府，鹽城經濟技術開發區、鹽南高新區管委會，市各有關委、辦、局，市各有關直屬單位：

《鹽城市農村住房規劃建設管理指導意見》已經市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

鹽城市人民政府辦公室

2022年5月12日

（此件公開發布）

鹽城市農村住房規劃建設管理指導意見

為深入貫徹鄉村振興戰略，進一步加強農村住房規劃、建設和管理，保障農村住房建設質量安全，切實改善農村人居環境，著力提升農村高質量發展水平，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》等有關規定，現就農村住房規劃建設管理提出如下指導意見。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，認真落實省、市關于農房改善工作要求，堅持以人民為中心的發展思想，全面踐行新發展理念，加快補齊農房規劃建設管理短板，建立健全相應管理體系，保障農村村民合法權益。通過加強科學規劃，合理利用土地，規范設計施工，落實管理責任，依法規范審批，提升農房建設質量，全面優化村莊空間結構，打造具有鹽城地域特色、風貌協調、生態優美、體現現代文明的美麗宜居村莊，不斷增強農民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

二、工作任務

（一）全面加強農村住房規劃管理。

1．有序優化鎮村布局。各縣（市、區）要根據實施鄉村振興戰略和經濟社會發展需要，充分落實“多規合一”要求，尊重農村村民主體地位，以“尊重規律保障科學發展、明確分類推動差異引導、優化服務提升質量水平、特色塑造助力產業發展、上下聯動實現多方參與”的思路逐步優化城鄉空間布局，有序推進鎮村布局規劃實施和動態更新，引導村莊分類發展和整治提升，助推鄉村振興和農房改善。鎮村布局規劃相關內容應納入鎮、村規劃，各地根據批準的鎮村布局規劃、鎮村規劃，切實加強村莊建設管理。

2．全力推進村莊規劃編制。進一步完善各類村莊規劃，合理安排生產、生活和生態空間，不斷提高規劃的層次、水平和質量。結合村莊實際和群眾需求，按照“產業策劃、空間規劃、項目計劃”，通盤考慮土地利用、產業發展、居民點布局、人居環境提升、生態保護和歷史文化傳承，突出地域特色，突出村民參與規劃編制的主體作用，編制村民看得懂、能落地的“多規合一”實用性村莊規劃。有明確的產業建設項目需要新增建設用地、為改善農民群眾住房條件需要建設新型農村社區、擬打造成為特色田園鄉村、美麗宜居村莊等村莊和其他有用地調整或項目建設需求的村莊，原則上需編制“多規合一”的實用性村莊規劃（村莊規劃范圍為行政村村域全部國土空間，可以一個或幾個行政村為單元統籌編制）。對于其他面廣量大、沒有需求的村莊，可在縣、鎮國土空間規劃層面明確村莊分類、用途管制和清單管理策略，作為規劃管理依據。村莊規劃應突出優化農村居民點布局，堅持科學、民主、廣泛聽取村民意見，實行必要的公示制度，并嚴格按照法律法規相關規定，按程序報市、縣（市）人民政府審批。經依法批準的村莊規劃，作為村莊各項建設和管理的依據，必須嚴格執行。

3．規范農房規劃管理。各地要根據本指導意見要求并結合實際，積極探索本地農房規劃建設管理以及房屋翻建改造方式，完善農房建設監管體系，引導農村村民嚴格按照村莊規劃進行農房建設。規劃發展村莊（集聚提升類、城郊融合類、特色保護類）內的農村村民，符合條件的可以根據已批準的村莊規劃新建、改（擴）建、翻建住房。一般村莊內的農房建設，各地應制定相應政策并規范管理。

4．嚴把農房規劃底線。各地要根據宅基地管理和村莊規劃要求，嚴格控制農房占地面積、建筑面積、建筑層次和總建筑高度，房屋建筑高度原則上不超過三層，建筑形式應能充分體現鹽城市傳統建筑風貌，努力打造我市農村地域特色。

（二）強化農村宅基地管理和用地保障。

1．嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地的規定，禁止未批先建、超面積占用農村宅基地。依法保護農村村民宅基地資格權和房屋財產權，不得違法收回農戶合法取得的農村宅基地。

2．貫徹落實宅基地建房管理“三到場”規定，做到宅基地申請時實地審查到場，開工前丈量批放到場，建成后核查驗收到場。

3．建立健全縣級主導、鎮級主責、村級主體的宅基地管理機制。

4．縣鎮兩級建立健全農村宅基地管理動態巡查制度，依法組織開展農村用地建房動態巡查，加強日常監管，及時發現和處置涉及宅基地使用的違法違規行為。

5．探索建立多部門指導，鄉鎮綜合執法的工作機制。農業農村部門與自然資源和規劃部門要通力協作，保障農村村民住宅建設用地計劃需求，年初由市匯總向省統一申請下達，應保盡保。

（三）規范農村住房勘察設計。

1．農房設計應遵循綠色、安全、經濟、實用、美觀等要求，堅持傳承創新和彰顯特色，科學合理配置功能空間，滿足農民現代生產生活需求。

2．農房設計應當滿足國家和省相關建筑設計規范，符合抗震設防要求。建房戶在新址上建設的農房必要時應對地基地質情況進行地質勘察驗證，確保農房建設的安全性。

3．農房設計可委托具有相應資質的勘察設計單位或有執業資格的個人（以下統稱設計人）進行施工圖設計。積極引用適宜的新技術、新產品、新工藝，探索零碳農房建設。

4．各縣（市、區）根據市級編制的全市農房建設設計圖集，結合本地農房風貌和地域特色，充實完善形成縣級農房建設設計圖集，編制的圖集供建房戶免費使用。

（四）加強農村住房施工管理。

1．農房建設可由建房戶委托有資質的建筑施工企業或具備相應建設施工技能的農村建筑工匠（以下簡稱承建人）施工。建房戶與承建人簽訂施工合同的，應當明確質量安全責任、質量保證期限和雙方權利義務。

2．承建人必須遵守有關法律法規、施工操作規范和施工技術要求，鼓勵購買建筑施工意外傷害保險，確保施工質量安全。農房建設必須使用合格的建筑材料，鼓勵使用綠色建筑材料和地方材料，因地制宜推廣裝配式建筑等現代建造方式。

3．承建人要加強現場施工管理，采取必要的圍擋措施，建筑物料、建筑垃圾不得隨意堆放和傾倒，不得損壞村莊綠化、村內道路、污水管網等公共設施，生活污水管道確保接入村莊污水管網。因施工造成公共設施損壞的，承建人應予以修復或賠償。

4．建房戶對農房質量安全負總責，承擔建設主體責任。農房設計、承建人、材料供應等單位或個人分別承擔相應的質量和安全責任。縣級建設主管部門、鎮政府（街道）應切實加強農房建設質量安全的技術指導。

5．農房竣工后，建房戶應組織承建人、設計人到場驗收。有施工監理的，監理人員也應到場，鎮政府（街道）應當加強對農房竣工驗收服務和指導。對統一委托代建的農房建設工程，應由代建人組織設計、施工、監理等實施主體以及村民代表進行項目竣工驗收，并出具驗收書面意見。縣級建設主管部門可編制農房竣工驗收技術指南提供給建房戶組織竣工驗收時參考。

（五）規范農村住房審批程序。

1．各地要制定詳細的農村住房審批流程，完善宅基地審批聯審聯辦制度，建立一個窗口對外受理、多部門聯動的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度。依照法律法規規定，梳理農民建房必須具備的基本條件和要求以及不予批準建房的情形，并予以公布。

2．建房人要嚴格按程序申請辦理宅基地用地手續和鄉村建設規劃許可，未經許可不得開工建設。

3．農房竣工驗收后，農戶可持相關審批、驗收等材料，向縣級不動產登記機構申請辦理不動產登記。

三、責任分工

各相關職能部門要各司其職，切實落實工作責任，完善農村規劃建設、管理及相關制度保障體系，具體分工如下：

市農業農村局（鄉村振興局）：牽頭實施鄉村振興戰略，指導各地研究農村經濟產業發展新路徑，推動農民增收；指導各地對閑置宅基地和閑置農房盤活利用，做好宅基地改革和管理有關工作。

市自然資源和規劃局：指導各地村莊建設用地的審查及報批、農村房屋不動產證辦理；指導各地做好村莊規劃的編制及具體規劃的落實；指導各地加強農房建設的規劃審批及對建筑立面、形態、色彩的把控，探索形成“鹽城新農村”風貌；可將農房建設的規劃驗線、核實工作委托屬地鎮（街道）人民政府負責。

市住房和城鄉建設局：指導各地加強農房建筑結構設計及施工質量安全，做好農房建設工程技術及過程監管的政策研究。

市城市管理局：負責農村生活垃圾分類和垃圾治理長效管理的督查考核工作。

市交通運輸局：指導各地開展農村地區道路環境綜合整治，持續推進“四好農村路”建設，加快鎮村道路提檔升級。

市水利局：指導各地開展農村住房條件改善村莊的河塘疏浚整治、防洪設施建設等工作。

市生態環境局：指導各地開展村莊環境保護相關工作。

各縣（市、區）：應明確相應機構承擔農房規劃建設管理相關職責，組織實施本指導意見并制定相關細則，統籌協調當地農房規劃建設管理，明確宅基地標準、規劃紅線、建設指標等基本要素。負責規范轄區內農房規劃建設管理流程，組織基層規劃建設管理人員培訓，協調各職能部門開展工作。

四、保障措施

（一）加強組織領導。市各相關部門要密切配合，統籌做好全市農房建設的指導、監督工作，制定配套政策，支持農房建設。各地要把農房規劃建設管理工作擺在保安全、惠民生的突出位置，按照屬地管理、高效便民原則，加強督查考核，推動工作落實。

（二）保障技術服務。各地要進一步加強對農村建筑工匠的管理，組織對其專業技能、安全知識等方面的培訓。建立農村建筑工匠信用檔案和公示制度。探索建立農房建設技術服務制度，對農房建設提供專門的技術服務。鼓勵建立駐鎮（村）設計師服務制度，對農房建設實行全過程跟蹤指導。

（三）加強監督檢查。各地要將農房規劃建設管理工作納入鎮（街道）和相關部門的年度考核，切實加強農房建設的監督管理。要進一步健全縣、鎮、村三級監督管理機制，堅決遏制各類違法用地和房屋違建行為，確保農房建設規范有序。

（四）注重宣傳引導。各地要充分利用廣播、電視、報刊、網絡媒體，以及宣傳欄、標語、墻畫等群眾喜聞樂見的方式，廣泛宣傳與農民建房有關的政策法規、技術文件、典型案例等，增強村民及村民自治組織參與村莊規劃、農房設計建設的主體意識和責任意識，營造良好的法治環境和輿論氛圍。