各縣（市、區）人民政府，鹽城經濟技術開發區、鹽南高新區管委會，市各委、辦、局、市各直屬單位：
《鹽城市實施城市更新行動配套政策（試行）》已經市政府常務會研究通過，現印發給你們，請認真貫徹落實。
特此通知。
鹽城市人民政府辦公室
2023年1月5日
（此件主動公開）
鹽城市實施城市更新行動配套政策（試行）
為統籌推進我市城市更新，創新工作理念，強化政策保障，現結合鹽城實際，經研究，制定以下九項政策：
一、優化城市更新方案審批流程。城市更新片區范圍內控制性詳細規劃需要局部調整非強制性內容的，在保障公共利益和安全的前提下，屬地人民政府、管委會、街道辦事處可結合實際編制城市更新片區方案（等同于控規調整報告），提出容積率、建筑密度、綠地率等規劃控制指標、細化配套設施要求，經專家論證、部門審查、向社會公示無異議，報市（縣）政府批準后，依照法定程序調整控制性詳細規劃。
二、明確功能兼容范圍。對城市更新片區范圍內、利用現有房屋和土地，發展文化創意、科技研發、健康養老、醫養結合、工業旅游、眾創空間等新業態產業，可繼續按原用途和土地權利類型適用土地過渡期政策，過渡期為5年，過渡期滿后可按新用途采取協議出讓方式辦理用地手續。在增加公共服務設施的前提下，允許商業、辦公、科研等規劃用地性質兼容利用；新供應兼容用途項目，按主用途實施供應；現有城市更新項目增加兼容用途的，可以協議出讓方式辦理用地手續。在滿足公共服務設施配建的前提下，商業、辦公以及符合區域轉型要求的工業和倉儲物流用地，可全部或部分用于建設政策性租賃住房。
三、合理調整規劃管控要求。根據經市（縣）政府批準的城市更新方案，城市更新項目（已出讓但未開工建設的或未竣工的房地產類項目除外）在保障公共利益和符合安全要求的前提下，相對城市新區適當放寬綠地率、停車位數量、建筑退讓和間距等指標要求。支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國土空間規劃的前提下，統籌利用公有住房、閑置廠房等存量房資源，增設各類公共服務設施。
四、進一步擴大規劃許可豁免范圍。在目前已有的規劃許可豁免清單基礎上，按照經審定的城市更新方案，新建的垃圾分類收集屋（裝配式）、非機動車充電遮陽棚、公廁等簡易公共便民服務設施總建筑面積不超過100平方米的，免于辦理建設工程規劃許可證，在征得土地產權人同意并簽訂書面長期租賃協議的情況下，可不辦理土地審批手續。已核發不動產權證且權屬清晰無矛盾的情況下，城市更新項目不涉及改變土地用途和規劃條件的，無需重新辦理預審和選址意見、建設用地規劃許可。老舊小區改造涉及利用小區內部存量房屋或者土地等建設公共服務用房和設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續；利用小區內空地、荒地及拆除違法建筑騰空土地等加裝電梯和建設各類公共服務設施的，不增收土地價款。
五、靈活設立建設用地使用權。結合土地使用現狀和城市更新項目的客觀需要，綜合運用帶方案掛牌出讓、協議出讓、劃撥以及簽訂補充協議調整土地利用條件等多種方式，保障城市更新項目依法合規用地。除地下空間不宜開發的情況外，城市更新所需地下空間土地使用權在符合相關規劃的情況下可單獨出讓，也可結合地上建設用地使用權一并出讓。
在居住小區外公共區域建設公共服務設施的，可以劃撥方式供地。住宅、商業等經營性用地，符合公開出讓條件的，根據審定的城市更新方案，可以院落和幢為單位采取帶方案掛牌方式供應。由各類主體實施搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護價值和文物保護要求的保留建筑項目，依法可以帶保留建（構）筑物實施定向掛牌、帶方案掛牌或招標方式供地。
經批準的城市更新方案，在更新過程中確需調整容積率、建筑密度等指標的，應嚴格按照相關法律法規及技術性規范核算后補繳土地出讓金，并完善相關用地手續（增加部分為公共服務設施的除外）。
六、優化行政審批流程。探索試行“容缺”機制，設立城市更新項目行政審批綠色通道合理壓縮審批時限；深化施工圖審查改革，對“零用地”的既有建筑維修改造項目、歷史文化保護建筑修繕工程、既有住宅增設電梯等項目，由建設單位組織專家評審，不再報施工圖審查機構審查；同時小型低風險項目試行免審承諾制，合理縮小審查范圍；優化城市更新消防審驗路徑，通過正、負面清單的形式解決既有建筑改變使用功能消防審驗問題，并對項目實施分類管理以解決消防審驗新舊規范適用標準問題；及時研究棚戶區改造房屋征收補償方案、園林綠化、水電氣暖等基礎設施方案，統籌協調前期手續和建設等相關工作；納入城市更新計劃的項目，實施內容同時涉及前期土地整理及后期開發建設的，在不重復立項的前提下，可整體合并辦理立項等手續至實施主體名下。
七、簡化不動產登記手續。征收后經確認保留的合法建筑，可在建設用地使用權有償使用合同中載明，由受讓方申請建設用地使用權及房屋所有權首次登記。
征收后經確認保留的合法建筑及其相應的建設用地使用權，經征收主體或上級人民政府批準劃轉給國有公司的，可由國有公司提交政府批準資產劃轉文件及相關稅費繳納憑證等權屬來源證明材料，申請辦理建設用地使用權及房屋所有權首次登記，土地、房屋的用途以自然資源和規劃部門的確認文件為準。
八、加大金融信貸支持力度。引導政策性銀行加大信貸資金投入，加強與政策性銀行的合作，重點加大對城市基礎設施建設、棚戶區改造、老舊小區改造、管網管廊設施、市政公用設施數字化改造等更新項目的支持力度。引導商業銀行加大對重點項目信貸支持，充分利用商業銀行現有的城市更新貸款政策，加強城市更新試點項目融資對接，探索建立可復制的城市更新貸款模式。支持大中型商業銀行加快開發城市更新貸款產品，利用銀團貸款等形式，有效拓寬城市更新貸款來源渠道。發揮保險資金融通橋梁作用，積極爭取保險資金支持，探索建立保險資金服務城市更新的會商機制。鼓勵符合條件的項目實施主體在交易所和銀行間市場發行各類債券募集資金。探索開展城市更新項目債權資產、收益權資產、不動產資產為主的資產證券化資金募集業務。
九、積極爭取上級專項資金。市、縣（市、區）政府要做好中央、省各類專項補助資金的申報，積極爭取上級資金支持。對符合國家專項債券發行規定的城市更新項目積極爭取專項債券資金，有效補充更新項目資金。市、縣（市、區）政府應當統籌安排資金，支持老舊小區改造、棚戶區改造以及涉及公共利益的其他城市更新項目。篩選符合條件的城市更新項目，積極推薦爭取納入國家基礎設施領域不動產投資信托基金REITS試點項目庫，發行REITS產品募集城市更新項目資金。
本政策自發布之日起實施，試行期一年。