各縣（市、區）人民政府，鹽城經濟技術開發區、鹽南高新區管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《鹽城市支持城市更新行動的若干政策措施》已經市政府常務會研究通過，現印發給你們，請認真貫徹落實。
特此通知。
鹽城市人民政府
2024年8月9日
（此件公開發布）
鹽城市支持城市更新行動的若干政策措施
為全面貫徹中央和省關于實施城市更新行動的工作部署，落實《省政府辦公廳印發關于支持城市更新行動若干政策措施的通知》（蘇政辦規〔2024〕3號）等文件要求，有力有序推進城市更新工作，進一步優化存量、提升品質、完善結構，堅持走內涵集約、綠色低碳發展之路，努力創造更加美好的城市人居環境，提高全市城市規劃、建設、治理水平，現結合鹽城實際，制定以下政策措施。
一、優化規劃編制實施管理
（一）深化規劃編制內容。發揮國土空間詳細規劃（以下簡稱詳細規劃）引導作用，對符合城市更新需求的既有詳細規劃，繼續沿用；對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求編制更新地區詳細規劃，且詳細規劃編制需要加強用地與功能引導的彈性和兼容。〔責任單位：市自然資源和規劃局；各縣（市、區）人民政府組織落實。以下均需各縣（市、區）人民政府負責，不再列出〕
（二）科學設置規劃指標。城市更新項目涉及的現狀建筑密度較高等無法達到現行標準和規范的，在征得規劃范圍內利害關系人同意的前提下，按照“優化不惡化”原則，在詳細規劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規劃指標進行適應性優化完善。為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，對于城市更新地區增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率和建筑密度。（責任單位：市自然資源和規劃局）
（三）提高規劃實施效率。建立詳細規劃動態更新機制，實施并聯審批，縮短規劃許可辦理時長。在確保公共利益和安全的前提下，結合本地實際和更新需要，實施建設工程規劃許可豁免制度，制定豁免清單。屬地人民政府、管委會、街道辦事處可結合實際編制城市更新片區方案，提出容積率、建筑密度、綠地率等規劃控制指標、細化配套設施要求，經專家論證、部門審查、向社會公示無異議，報市、縣人民政府批準。城市更新片區實施需要調整詳細規劃的，經市、縣人民政府審定的城市更新項目實施方案可以作為詳細規劃調整的參考，科學合理制定相關指標，依照法定程序同步調整詳細規劃內容。（責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局）
二、創新土地供應使用方式
（四）細化完善供地條件和方式。城市更新項目可以結合土地使用現狀和城市更新的客觀需要，依法依規綜合運用帶方案掛牌出讓、協議出讓、劃撥以及簽訂補充協議調整土地利用條件等多種方式，保障項目用地。城市更新所需地下空間土地使用權在符合相關規劃的情況下可單獨出讓，也可結合地上建設用地使用權一并出讓。由各類主體實施搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護價值和文物保護要求的保留建筑項目，依法可以帶保留建（構）筑物實施帶方案掛牌或招標方式供地。對以租賃方式取得國有土地使用權的更新項目，在租賃期內依法依規完成更新改造的，經依法批準可在租賃期滿后依法以協議出讓方式取得土地，按規定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。鼓勵原土地使用權人依法以轉讓、經分割審批后部分轉讓或出租土地使用權等方式盤活利用。經批準的城市更新方案，在更新過程中確需調整容積率、建筑密度等指標的，應依法依規進行調整，同時嚴格按照相關法律法規及技術性規范核算后補繳土地出讓金，并完善相關用地手續（增加部分為非營利性公共服務設施的除外）。（責任單位：市自然資源和規劃局）
（五）規范引導土地用途轉換。結合新產業、新業態發展需要，支持不同產業用地類型合理轉換。對城市更新片區范圍內、利用現有房屋和土地，在保障建筑安全和消防安全的情況下，發展文化創意、科技研發、健康養老、醫養結合、工業旅游、眾創空間等新業態產業，可繼續按原用途和土地權利類型適用土地過渡期政策，過渡期為5年，過渡期滿后可按新用途采取協議出讓方式辦理用地手續，5年過渡期自批準之日起計算；過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產歷史遺留問題處理規定，辦理相關手續。在滿足更新規劃要求的前提下，商業服務業用地與商務辦公用地可以相互轉換，工業用地、倉儲物流用地可以相互轉換或者轉換為研發用地，工業用地、倉儲物流用地、研發用地可以轉換為商業服務業或商務辦公用地。對經市、縣人民政府審定的城市更新項目，涉及用途轉換的，應當依法依規辦理用地手續，需補繳土地出讓金的可以按規定分期繳納。（責任單位：市自然資源和規劃局）
（六）合理設定土地使用年限。根據產業發展的實際需要，采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應產業用地，依法依規予以續期。城市更新區域內原出讓土地以拆除重建等方式實施、且不涉及土地使用權收回的，其出讓年期一般與原證載土地使用權年期保持不變；涉及用途變更的，其出讓年期一般不得超出原出讓年期且不得高于法定最高年期。（責任單位：市自然資源和規劃局）
三、提升產權登記辦理服務水平
（七）妥善處理不動產登記歷史遺留問題。市、縣人民政府根據實際情況出臺本地化解決歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續不完善、欠繳土地出讓價款和相關稅費、未通過建設工程規劃核實、開發建設主體滅失或不再具備相應資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設用地使用權被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地建設等不動產歷史遺留問題，參照江蘇省自然資源廳等部門聯合印發的《關于加快解決涉及群眾辦證的不動產登記歷史遺留問題的通知》（蘇自然資發〔2021〕128號）的規定，明確不動產確權登記路徑。（責任單位：市自然資源和規劃局、市財政局、市住房和城鄉建設局、鹽城稅務局）
（八）探索優化更新項目產權辦理手續。對城市更新形成的不動產，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動產登記。立體開發的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區辦理分割審批、分別設權后，辦理不動產登記。支持原不動產權人與更新實施主體依據更新合作和轉讓協議，依法向不動產登記機構共同申請轉移預告登記；更新完成后，按照預告登記事項申請辦理后續登記手續。支持以“帶押過戶”方式辦理不動產轉移和登記手續。對申請轉讓劃撥土地使用權的更新項目，經縣（市、區）人民政府依法批準可由受讓人辦理協議出讓，按照有關規定核定并繳納出讓價款后依法辦理不動產登記。對涉及多個土地使用權人、使用權類型不同但不改變土地用途并就地安置的更新項目，在共同約定更新后產權人擁有的原土地使用權類型不變的前提下，可在完成更新后根據約定依法辦理不動產登記。實施主體經物業權利人授權，可以通過補交土地出讓金方式在原址實施的城市更新項目，向登記機構申請注銷原產權和建設用地使用權首次登記，登記機構合并辦理。房屋建成后，可按經審批的更新方案確定的當事人與實施主體的約定，辦理首次登記或轉移登記。（責任單位：市自然資源和規劃局、人民銀行鹽城分行）。
四、優化行政審批流程
（九）探索“容缺”審批機制。設立城市更新項目行政審批綠色通道，合理壓縮審批時限。簡化簡易低風險工程建設項目審批要求，填寫“一張表單”完成立項、建設工程規劃許可等手續申辦，精簡審批事項、壓縮審批時限，為社會主體參與更新改造提供便利。采取打包審批、聯合審批、聯合驗收等方式簡化城市更新項目審批環節，針對更新片區中的住區改造、市政設施、歷史文化保護等項目分類制定簡化審批流程方案，逐步推進城市更新審批事項同級化。統籌協調老舊居住片區更新方案及園林綠化、水電氣暖等基礎設施方案中前期申報和后期建設相關手續辦理工作。對納入城市更新計劃的項目，實施內容同時涉及前期土地整理及后期開發建設的，在不重復立項的前提下，可整體合并辦理立項等手續至實施主體名下。（責任單位：市數據局、市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、國網鹽城供電分公司、市通信行業管理辦公室）
（十）優化施工圖審查路徑。在保障建筑結構安全、有利于保護利用等前提下，組織制定適應既有建筑改造要求的設計審查要點。對無法滿足現行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房城鄉建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據。各縣（市、區）結合城市更新實際，開展建筑師負責制試點，可探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。（責任單位：市住房和城鄉建設局）
（十一）完善消防審驗技術流程。鼓勵城市更新實施主體綜合運用消防新技術、新產品、加強性技術措施等提升消防安全條件。對涉及歷史文化街區保護利用的更新項目，指導編制防火安全保障方案；對涉及歷史建筑改造利用的更新項目，建設單位除依法提交相關材料外，還應當提交特殊消防設計技術資料，由省住房城鄉建設部門依法組織專家評審，防火安全保障方案和專家評審意見作為相關部門審批管理的依據。（市住房和城鄉建設局、市文化廣電和旅游局）
（十二）優化消防審驗協同分類管理。建立適應城市更新中既有建筑改造利用規劃、建設、消防的審批管理規則。加強消防驗收、備案和投入使用、營業前消防安全檢查、日常監督檢查工作協同，實現審批管理標準統一和結果銜接。根據建筑所在區域環境、使用功能、規模和高度、耐火等級、防火及疏散能力、消防設施設備配置水平等，建立既有建筑改造項目分級分類目錄清單。對目錄清單中的一般項目進一步優化程序要件，其中采用告知承諾制方式申請消防驗收備案的，主管部門依據承諾書出具備案憑證。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局、市應急管理局、鹽城消防救援支隊）
五、加大財稅金融支持和組織推進力度
（十三）拓寬資金來源渠道。建立政府、企業、居民等多方主體合理共擔機制，推動各類資金共同參與城市更新。在不新增地方政府隱性債務、依法合規、風險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業銀行為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經營、可出售、可出租的更新項目或資產，通過REITs、社會投資人＋EPC等多渠道籌集資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創新，支持企業在資本市場依法開展融資活動。鼓勵利用住房公積金支持城市更新項目，針對老舊住房更新改造項目，業主（包括公有住房承租人）購買改造后的房屋（含增加面積），可以提取住房公積金；業主在項目建設期內租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付租金。積極幫助城市更新中符合相關專項規定的項目爭取中央預算內投資、超長期特別國債等政策支持。積極引導有條件的國有企業、并鼓勵引入市場力量作為規模化實施運營主體參與改造，支持探索項目市場化融資模式。（責任單位：市發展和改革委員會、市財政局、市住房和城鄉建設局、市住房公積金中心）
（十四）加大財政支持力度。統籌用好并積極爭取中央專項資金和省級各類補助資金，整合、統籌利用各項國家政策性資金，推動城市更新項目實施。支持老舊片區改造、產業活力升級以及涉及公共利益的城市更新項目。對符合條件的保障性住房建設、城中村改造城市更新項目，支持納入政府專項債券申報范圍。鼓勵各類企業積極申報省“城新貸”財政貼息項目，市財政對市區范圍內享受省“城新貸”貼息的城市更新項目，配套1個百分點貼息（市、區各承擔50%），鼓勵各縣（市、區）參照標準執行。（責任單位：市財政局、市住房和城鄉建設局）
（十五）積極落實稅費優惠政策。城市更新項目符合國家、省有關規定的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策。同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔城市更新工作的，符合因國家建設需要依法征用、收回的房地產等土地增值稅有關稅費支持政策，按相關稅收優惠政策辦理。（責任單位：市財政局、鹽城稅務局）
（十六）鼓勵多元主體參與。依據規劃管控要求，結合不同產權主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產權主體間權屬轉讓、聯營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。積極探索責任規劃師、責任建筑師“雙師”服務機制。成立符合地方特點和更新需求的專業化更新實施主體，并通過信息公開、模式創新等途徑廣泛吸引社會資本參與，形成聯動策劃、規劃、設計、建設、運營一體化更新解決方案，推動開發主體轉變為更新地區的長期運營商。對有經營性收益的城市更新項目，鼓勵采用特許經營等形式推動政府和社會資本合作。鼓勵運用各類基層議事協商載體和平臺，以多種形式開展更新方案意見征詢，推動更新過程中的利益協調和矛盾化解，保障更新項目的順利實施，實現共建共治共享。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局、市政府國有資產監督管理委員會）
（十七）強化綜合評價激勵。對城市更新項目推進過程中的政策制度、矛盾問題、實施成效及時收集，做好分析評估和實施總結，及時優化調整更新模式和政策機制，不斷改進和提升城市更新工作質量。建立城市更新項目分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的項目及時總結經驗，納入市可復制可推廣經驗清單，優先向上推薦各類獎項申報。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局）
本文件自2024年9月9日施行，有效期至2029年9月8日。