一、出臺背景
為規范和推動城市更新活動，加快建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市，近日，市政府出臺《鹽城市城市更新辦法》。《辦法》于今年11月15日正式施行。
二、主要內容
《辦法》共五章三十五條，系統構建了我市城市更新的規范體系，涵蓋總體要求、規劃計劃、項目實施及政策支持等核心內容，確立了“規劃引領、民生優先、市場運作、多元參與”的工作框架。
《辦法》明確城市更新總體要求。將城市更新內涵界定為“城市空間布局和城市功能進行優化調整以及持續改進的活動”，具體涵蓋既有建筑改造、城鎮老舊小區整治、完整社區建設、歷史文化保護等九大類內容；明確市、縣（市、區）、鎮（街道）三級政府職責，強化住建部門牽頭，自然資源和規劃、發改、財政等聯動協同機制。
《辦法》構建全流程管理機制。創新構建“城市體檢—專項規劃—詳細規劃—項目庫—年度計劃”的全流程管理機制，市、縣（市）政府組織開展城市體檢，編制城市更新專項規劃，劃分更新規劃片區（單元）與更新實施單元，推進片區統籌更新；建立動態管理的項目庫機制，將條件成熟的項目納入年度計劃有序實施。
《辦法》規范引導項目實施流程。實施主體可通過物業權利人自主更新、聯合體合作或委托市場主體等方式確定，對無法確定實施主體的，可由政府指定；實施主體需編制項目實施方案，依法辦理用地手續，完成權益歸集，并承擔工程建設與后期運營管理職責。
《辦法》強化多維政策支持。在規劃指標調整、土地要素保障、資金多元籌措、施工圖與消防技術審查、行政審批等領域提供專項政策支撐。
三、常見問題解釋
1.問：《辦法》中城市更新的具體范圍包括哪些？
答：《辦法》第二條明確，我市行政區域內的城市更新主要涵蓋九類活動，即加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造、開展完整社區建設、推進老舊街區、老舊廠區及城中村更新改造、完善城市功能、加強城市基礎設施建設改造、修復城市生態系統、保護傳承城市歷史文化，以及國家和省、市確定的其他城市更新活動。
2.問：《辦法》所確立我市城市更新工作的基本原則，其核心要旨是什么？
答：《辦法》第三條確立了四項核心原則，其中“規劃引領、民生優先”強調以國土空間規劃為藍圖，優先解決群眾急難愁盼問題；“綠色低碳、科技賦能”著力推動生態修復與綠色建筑推廣應用，充分運用信息化手段提升城市治理效能；“政府統籌、市場運作”要求強化政府政策制定與統籌協調職能，積極鼓勵社會資本參與投資建設；“多元參與、共建共享”注重保障公眾知情權、參與權與監督權，引導物業權利人自主更新，實現更新成果共享。
3.問：公眾如何參與城市更新工作？
答：《辦法》第七條、第八條規定了建立多元參與機制。市城市更新主管部門暢通意見表達渠道，保障公眾在政策制定、規劃編制、項目實施、效果評價中的知情權、參與權、監督權；設立城市更新專家委員會，提供評審、論證、咨詢服務；鼓勵物業權利人自主更新，鎮（街道）提供指導，政府通過資金、政策支持改善群眾生活工作環境。
4.問：城市更新規劃和計劃是如何編制的？
答：《辦法》第十至十五條規定了規劃和計劃編制流程。即市、縣（市）政府組織開展城市體檢，全面評估城市發展狀況及存在問題；住建部門會同自然資源和規劃部門編制更新專項規劃，并納入國土空間詳細規劃體系，詳細規劃分層落實，并根據更新需要實施動態調整；建立市、縣兩級項目庫管理制度，條件成熟的項目納入年度更新計劃。
5.問：城市更新的實施主體如何確定？有哪些職責？
答：《辦法》第十六條、第十七條規定，實施主體通過以下方式確定：由物業權利人自主實施，或通過聯合體合作、委托市場主體實施。針對無法自主確定實施主體的項目，縣（市、區）政府在征詢物業權利人、利害關系人意見后可指定實施主體。實施主體主要承擔編制項目實施方案、辦理審批手續、歸集資源權益、組織工程實施、移交運營管理權等職責。
6.問：涉及歷史文化保護的城市更新需要關注哪些方面？
答：《辦法》第十九條、第二十三條明確，依法嚴控拆除比、拆建比，防止大拆大建；要守護城市肌理與歷史文化資源，對有歷史保護價值的建筑優先通過修繕改造進行更新；歷史文化保護類項目在編制項目實施方案時，應當征求文物主管部門意見，并在專家委員會中吸納文物保護領域專家，涉及歷史文化資源的更新項目需要組織專項論證。
7.問：城市更新項目在用地和規劃方面有哪些具體支持政策？
答：《辦法》第二十條至第二十五條規定，在保障公共利益、安全的前提下，征得利害關系人同意后，可適當放寬綠地率、停車位等規劃指標要求；增設電梯、無障礙設施等必要配套設施的新增建筑量，可不計入容積率和建筑密度核算。供地方式上，支持帶方案掛牌出讓、協議出讓及劃撥轉出讓；允許地下空間單獨或合并出讓；鼓勵零星地塊與相鄰低效用地整合開發。對發展文化創意、科技研發等新業態的項目，提供5年土地過渡期政策支持。支持商業與辦公用地、工業與倉儲用地相互轉換；允許工業及倉儲用地轉為研發、商業或辦公用途，相關轉換手續予以簡化。
8.問：對于城市更新項目如何優化行政審批？
答：《辦法》第二十八條明確，對于納入項目庫的城市更新項目，可進一步優化審批流程，合理縮減審批時限。針對低風險的城市更新項目，實行簡易審批程序。對于小型低風險項目，推行告知承諾制審批方式，有效縮短審批時間。
9.問：針對城市更新項目的特點如何開展施工圖和消防技術審查？
答：《辦法》第二十九條、第三十條規定，城市更新項目涉及建筑改造的，在保障建筑結構安全、有利于保護利用等前提下，按照既有建筑改造施工圖審查技術要點開展技術審查。對無法滿足現行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住建部門組織專家論證，安全隱患消除類的由實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據。既有建筑改造項目執行現行國家工程建設消防技術標準，存在空間、結構等客觀條件限制的，需要符合消防技術要點，并以改善原建筑消防安全水平為原則進行消防設計。
《辦法》的出臺為鹽城市城市更新工作構筑了系統性制度保障，將強力驅動城市空間結構優化與功能品質提升，加速推進現代化人民城市建設進程。