各縣（市、區）人民政府，鹽城經濟技術開發區、鹽城高新區管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《鹽城市城市更新辦法》已于2025年9月19日經市政府第61次常務會議研究通過，現予公布，自2025年11月15日起施行。
特此通知。
鹽城市人民政府
2025年10月14日
（此件公開發布）
鹽城市城市更新辦法
第一章 總 則
第一條 為規范和推動城市更新活動，促進城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市，依據相關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市更新活動及其監督管理。
本辦法所稱城市更新，是指對城市空間布局和城市功能進行優化調整以及持續改進的活動，主要包括：
（一）加強既有建筑改造利用；
（二）推進城鎮老舊小區整治改造；
（三）開展完整社區建設；
（四）推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造；
（五）完善城市功能；
（六）加強城市基礎設施建設改造；
（七）修復城市生態系統；
（八）保護傳承城市歷史文化；
（九）國家和省、市確定的其他城市更新活動。
第三條 城市更新工作應當遵循規劃引領、民生優先，綠色低碳、科技賦能，政府統籌、市場運作，多元參與、共建共享的原則。
第四條 市人民政府領導和統籌全市城市更新工作。
縣（市、區）人民政府是本轄區城市更新工作責任主體，負責組織實施本轄區內的城市更新工作。
鎮人民政府、街道辦事處按照職責做好城市更新工作。
第五條 住房和城鄉建設部門主管城市更新工作，負責城市更新活動的綜合協調、指導和監督管理。
自然資源和規劃部門負責城市更新相關的國土空間規劃、土地管理、不動產登記等工作，指導城市更新片區（單元）策劃方案制定。
發展改革、教育、工業和信息化、公安、民政、財政、生態環境、城市管理、交通運輸、水利、商務、文化廣電和旅游、應急管理、國有資產監督管理、數據、金融監管、體育、稅務、消防救援、通信管理等相關部門和機構應當依據各自職責協同推進城市更新工作。
第六條 房屋等合法建筑物（構筑物）所有權人、土地使用權人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業權利人，依法開展城市更新活動。
鼓勵物業權利人實施自主更新，改善工作和生活環境。
鎮人民政府、街道辦事處對物業權利人自主更新活動進行指導。
第七條 市城市更新主管部門應當建立健全城市更新社會公眾參與機制，暢通意見表達渠道，依法保障社會公眾在城市更新的政策制定、規劃計劃編制、項目實施、效果評價等活動中的知情權、參與權和監督權。
第八條 本市設立城市更新專家委員會。專家委員會由策劃、規劃、設計、建設、文保、資產評估、不動產登記、運營和管理等相關領域專家組成，提供評審、論證、咨詢等服務。
第九條 加強城市更新工作的信息化管理，統籌信息化平臺資源，逐步健全完善城市更新信息系統。
第二章 規劃和計劃
第十條 市人民政府應當組織住房和城鄉建設、自然資源和規劃等部門全面開展城市體檢評估，建立發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑。
縣（市）人民政府可以根據區域實際開展城市體檢工作。
第十一條 城市更新專項規劃是指導城市更新工作的總體指南和依據，具體包括城市更新總體目標、更新策略、更新結構、更新片區和分級分類指引等內容。
市、縣（市）住房和城鄉建設部門應當會同同級自然資源和規劃等部門制定實施城市更新專項規劃。編制城市更新專項規劃應當結合城市體檢評估結果，并符合國土空間總體規劃，經同級人民政府批準后納入詳細規劃。
第十二條 國土空間詳細規劃是城市更新項目實施的規劃依據。自然資源和規劃部門在組織編制國土空間詳細規劃時，應當結合城市更新實施特點和規劃管理需求，通過單元層次詳細規劃、街區層次詳細規劃分層落實，動態調整。
城市更新單元可以分為更新規劃單元和更新實施單元，更新實施單元是城市更新實施的基本單位。一個城市更新規劃單元可以涵蓋一個或者多個城市更新項目。
第十三條 市、縣（市）人民政府可以將重點區域或面臨類似現狀問題的更新單元，進行項目整合，集中優化資源配置，實現相鄰區域資源的協調聯動，統籌推進片區更新工作。
縣（市、區）人民政府組織編制城市更新片區策劃方案。方案應落實上位規劃對城市更新片區的相關管控要求，與詳細規劃充分銜接，明確更新任務、設計方案、資金測算等內容。
第十四條 住房和城鄉建設部門應當根據城市更新專項規劃和國土空間詳細規劃，建立城市更新項目庫，實行城市更新項目常態申報和動態調整機制。
物業權利人可以向住房和城鄉建設部門申報城市更新項目，經評估后納入項目庫。
因維護公共安全、公共利益需要，市、縣（市、區）人民政府可以直接確定城市更新項目，并納入項目庫。
第十五條 市住房和城鄉建設部門會同各區政府及市級相關部門編制城市更新年度計劃，經市政府同意后實施。各縣（市）政府應結合實際編制。對項目庫中具備實施條件的項目，應及時列入年度計劃。
第三章 項目實施
第十六條 列入城市更新年度計劃的項目，應當確定實施主體。實施主體可以是項目的物業權利人、物業權利人和市場主體的聯合體、物業權利人委托的市場主體等。
依據前款規定無法確定實施主體但確需實施的城市更新項目，或者因維護公共安全、公共利益需要實施的城市更新項目，縣（市、區）人民政府應當在征詢物業權利人、利害關系人意見后確定實施主體。
第十七條 實施主體履行下列職責：
（一）編制城市更新項目實施方案；
（二）辦理用地、規劃、立項、施工、不動產登記、驗收等手續；
（三）通過租賃、購買、置換、作價出資（入股）、公房讓渡等多種方式歸集權益；
（四）組織工程建設；
（五）按照有關規定和合同約定，移交、運營、管理建筑物或者設施等；
（六）其他職責。
第十八條 實施主體依據城市更新專項規劃、片區策劃方案，完成現狀調查、意愿征詢、資源整合等工作后，編制城市更新項目實施方案。實施方案應優先保障公共利益，統籌要素資源與主體權益，依項目類型明確更新范圍、方式、內容、成本測算、效益分析、資金籌措及運營模式等。
第十九條 采取拆除部分或全部建筑實施城市更新，須依法嚴控拆除比、拆建比，防止大拆大建。同時，要優化空間布局與建設時序，避免反復開挖，保留城市肌理，防止破壞歷史文化資源。
第四章 政策支持
第二十條 根據經市（縣）政府批準的城市更新方案，城市更新項目（已出讓但未開工建設的或未竣工的房地產類項目除外）在保障公共利益、征得利害關系人同意和符合安全要求的前提下，相對城市新區適當放寬綠地率、停車位數量、建筑退讓和間距等指標要求。
支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國土空間規劃的前提下，統籌利用公有住房、閑置廠房等存量房資源，增設各類公共服務設施。
第二十一條 在進行編制國土空間詳細規劃時，為確保安全、環保、無障礙等標準得到滿足，在城市更新區域增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施，以及景觀休息設施等情況下，新增的建筑量可以不納入規劃容積率和建筑密度計算。
第二十二條 區人民政府、鎮人民政府（街道辦事處）可結合實際編制城市更新片區方案，提出容積率、建筑密度、綠地率等規劃控制指標、細化配套設施要求，經專家論證、部門審查、向社會公示無異議，報市、縣（市）人民政府批準。
城市更新片區實施需要調整詳細規劃的，經市、縣（市）人民政府審定的城市更新項目實施方案可以作為詳細規劃調整的參考，科學合理制定相關指標，依照法定程序同步調整詳細規劃內容。
第二十三條 城市更新項目推進過程中應合理供應項目用地，可以結合土地使用現狀和城市更新的客觀需要，依法依規綜合運用帶方案掛牌出讓、協議出讓、劃撥供地以及簽訂補充協議調整土地利用條件等多種方式，保障項目用地。
由各類主體實施征收、搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護價值和文物保護要求的保留建筑項目，可以依法實施帶方案招拍掛、協議出讓、劃撥轉出讓等多種方式供地。
城市更新所需地下空間土地使用權在符合相關規劃的情況下可單獨出讓，也可結合地上建設用地使用權一并出讓。
第二十四條 鼓勵相鄰低效產業用地、難以獨立開發的零星地塊集中成片更新。邊角地、夾心地、插花地等無法單獨出具規劃條件或難以獨立開發的零星土地，可納入周邊地塊一并開發。
對以租賃方式取得國有土地使用權的更新項目，在租賃期內依法依規完成更新改造的，經依法批準可在租賃期滿后依法以協議出讓方式取得土地，按規定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。鼓勵原土地使用權人依法以轉讓、經分割審批后部分轉讓或出租土地使用權等方式盤活利用。
第二十五條 對城市更新片區范圍內、利用現有房屋和土地，在保障建筑安全和消防安全的情況下，以提供公共要素為前提，發展文化創意、科技研發、健康養老、醫養結合、工業旅游、眾創空間等新業態產業，可繼續按原用途和土地權利類型適用土地過渡期政策，過渡期為五年。過渡期滿后需按新用途辦理用地手續，五年過渡期自批準之日起計算。
在滿足更新規劃要求的前提下，商業服務業用地與商務辦公用地可以相互轉換，工業用地、倉儲物流用地可以相互轉換或者轉換為研發用地，工業用地、倉儲物流用地、研發用地可以轉換為商業服務業或商務辦公用地。實施主體與用地主體不一致的，實施主體應當會同用地主體作為申報主體，申請辦理規劃建設手續。
對經市、縣（市）人民政府審定的城市更新項目，涉及用途轉換的，應當依法依規辦理用地手續，需補繳土地出讓金的可以按規定分期繳納。
第二十六條 根據產業發展的實際需要，采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期的彈性年期方式供應產業用地，依法依規予以續期。城市更新區域內原出讓土地以拆除重建、加建改建方式實施且不涉及土地使用權收回的，其出讓年期一般與原證載土地使用權年期保持不變；涉及用途變更的，其出讓年期一般不得超出原出讓年期且不得高于法定最高年期。
第二十七條 涉及不動產登記的城市更新項目，實施主體經物業權利人授權，在補交土地出讓金后，向登記機構申請注銷原產權和辦理建設用地使用權首次登記。探索預告登記在城市更新中的運用，保障物業權利人和其他權利人的權益。房屋建成后，可根據已審批的更新方案、物業權利人和實施主體之間的協議以及合法建造手續等材料，為物業權利人和實施主體辦理房屋所有權首次登記。
第二十八條 對于納入項目庫的城市更新項目，可進一步優化審批流程，合理縮減審批時限。針對低風險的城市更新項目，實行簡易審批程序。對于小型低風險項目，推行告知承諾制審批方式，有效縮短審批時間。
第二十九條 城市更新項目涉及建筑改造的，在保障建筑結構安全、有利于保護利用等前提下，嚴格按照省既有建筑改造施工圖審查技術要點開展技術審查。對無法滿足現行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房和城鄉建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據。各縣（市、區）結合城市更新實際，開展建筑師負責制試點，可探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。
第三十條 城市更新項目中的既有建筑改造，應當執行現行國家工程建設消防技術標準。存在空間、結構等客觀條件限制的，應當符合省住房和城鄉建設部門會同有關部門制定的消防技術要點，并以改善原建筑消防安全水平為原則進行消防設計，提升火災預防和處置能力。
鼓勵綜合運用消防新技術、新產品、加強性技術措施等提升消防安全條件。
第三十一條 落實城市更新項目中房屋使用安全主體責任與監管責任。探索通過市場化手段創新房屋質量安全保障機制。進一步優化住宅專項維修資金政策，推動建立并持續優化既有房屋安全管理公共資金的籌集、管理及使用模式。
第三十二條 建立以政府投入為引導、社會投入為主體的多元化籌資體系，多渠道籌措城市更新資金。
（一）發揮財政資金撬動作用，整合利用城鎮老舊住區改造、重點基礎設施建設等專項資金，爭取中央、省級城市更新專項補助資金及專項債券，統籌用于支持城市更新項目建設。
（二）鼓勵市場主體通過投資、建設、運營城市更新項目等方式參與城市更新活動，盤活存量資源資產。
（三）鼓勵各類金融機構積極參與城市更新，強化信貸支持。
（四）鼓勵利用住房公積金和住房專項維修基金支持城市更新項目。針對老舊住房的更新改造項目，業主（包括公有住房承租人）購買改造后的房屋（包括新增面積），可以提取住房公積金；業主在項目建設期間租賃住房進行過渡安置的，可以提取住房公積金支付租金。
第三十三條 符合條件的城市更新項目，依法享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。
第五章 附 則
第三十四條 鹽城經濟技術開發區、鹽南高新技術產業開發區城市更新活動參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法自2025年11月15日起施行，有效期至2030年11月14日。